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이사할 집을 구하고 계약금까지 지급했는데 기존 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 될까요? 새집 잔금을 마련하지 못해 계약이 해제되면, 세입자는 보증금 미반환에 계약금 손실까지 겪을 수 있습니다.
이때 기존 집주인에게 새집 계약금 손해를 배상하라고 청구할 여지는 있습니다. 다만 보증금 반환이 늦어졌다는 사실만으로 계약금 전액을 자동으로 배상받는 것은 아닙니다.
보증금 반환 의무의 이행이 지체됐는지, 집주인이 새집 계약과 손실 위험을 알고 있었는지, 반환 지연 때문에 실제 손해가 발생했는지를 나누어 살펴야 합니다.
실제 대법원 판결을 통해 판단 기준과 세입자가 준비할 자료를 알아보겠습니다.
1. 계약금 2,400만원을 잃은 세입자, 대법원은 무엇을 판단했을까?
대법원 2025년 5월 15일 선고 2024다321973 판결은 기존 보증금을 돌려받지 못해 새집 계약금을 잃은 사건입니다.
세입자는 기존 아파트에 보증금 3억2,000만원으로 거주하다가, 새 아파트를 보증금 2억4,000만원에 계약하고 계약금 2,400만원을 지급했습니다.
이후 기존 집주인에게 보증금 반환이 지연되면 새집 계약에 손해가 생길 수 있다는 내용을 문자로 알렸습니다. 하지만 집주인은 새로운 세입자가 들어오지 않으면 반환할 돈이 없다는 취지로 답했습니다. 결국 새집 잔금을 지급하지 못했고 계약금은 몰취됐습니다.
쟁점은 세입자가 집을 넘겨줄 의무의 이행을 제공하지 않은 상태에서도 손해배상을 청구할 수 있는지였습니다.
원칙적으로 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞교환해야 하는 관계입니다. 그러나 대법원은 이 사건에서 세입자가 인도를 제공하더라도 집주인이 상당한 기간 안에 보증금을 반환할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 보았습니다. 따라서 인도의 이행제공이 없었다는 이유만으로 손해배상청구를 배척해서는 안 된다고 판단했습니다.
대법원이 계약금 2,400만원 전액 배상을 최종 확정한 것은 아닙니다. 손해배상청구 부분을 다시 심리하도록 원심으로 돌려보낸 파기환송 판결입니다. 또한 집주인이 “돈이 없다”고 한 번 말했다는 이유만으로 모든 사건에 같은 결론이 적용되는 것도 아닙니다.
2. 누구에게 무엇을 청구할까? 보증금과 추가 손해를 구분해야 한다
먼저 검토할 상대방은 기존 보증금을 반환할 의무가 있는 집주인입니다. 다만 보증금 원금, 지연손해금, 새집 계약금 손실은 각각 청구 근거와 계산 내용을 구분해야 합니다.
새집 계약금 손실은 별도의 입증이 필요합니다
민법 제393조는 채무불이행에 따른 통상손해와 특별한 사정으로 생긴 손해를 구분합니다. 특별한 사정에 따른 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지가 중요합니다.
새집 계약금 손실을 청구할 때에도 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
| 확인할 사항 | 준비하면 도움이 되는 자료 |
|---|---|
| 기존 보증금을 언제 돌려 받기로 했는가? | 기존 계약서, 종료통보, 반환일 합의 |
| 기존 보증금으로 새집 잔금을 지급할 예정이었는가? | 양쪽 계약서, 잔금 일정, 자금계획 자료 |
| 집주인이 새집 계약과 손실 위험을 알고 있었는가? | 문자, 메신저 원문, 답장, 낸용증명 과 배달기록 |
| 실제로 계약금 손실이 발생했는가? | 계약금 송금내역, 계약 해제 통지, 정산 자료 |
| 보증금 미반환과 계약금 손실이 연결되었는가? | 반환 약속, 잔금 지급 독촉, 날짜별 진행기록 |
이는 손해배상 범위를 검토하기 위한 일반적인 확인 항목입니다. 앞서 소개한 대법원 판결이 이 항목들에 따른 배상액까지 모두 확정했다는 의미는 아닙니다.
“이사할 예정입니다”라는 통보보다 새집 잔금일과 계약금, 반환 지연 시 발생할 위험을 구체적으로 전달한 자료가 사실관계를 설명하는 데 도움이 됩니다. 그러나 문자를 보냈다는 사실만으로 배상책임이 확정되지는 않습니다. 실제 손해와 인과관계도 함께 확인해야 합니다.
새집 집주인과는 별도로 협의해야 합니다
기존 집주인에게 손해배상을 요구하는 것과 새집 계약을 유지하는 것은 다른 문제입니다. 잔금 지급이 어려워질 가능성이 보이면 새집 집주인에게 잔금일 연장이나 계약 정리 조건을 먼저 협의해 보세요.
새 계약서의 해제·위약금 조항과 독촉·해제 경위를 확인하지 않은 채, 계약금을 무조건 잃는 것으로 받아들이거나 반드시 돌려받을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
중개사는 자동으로 배상책임을 지지 않습니다
공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우의 책임을 규정합니다.
따라서 단순히 계약을 중개했다는 이유만으로 집주인의 보증금 반환 의무를 대신 부담하는 것은 아닙니다. 중개 과정의 구체적인 잘못과 손해 사이의 관련성을 따로 확인해야 합니다.
3. 계약이 깨지기 전과 후, 세입자의 대응 순서
잔금일 전이라면 반환 일정과 연장 가능성부터 확인하세요
기존 집주인에게 지급 가능한 날짜와 금액을 확인하고, 새집 집주인에게는 잔금일 조정이 가능한지 요청하세요. 변경에 합의했다면 날짜뿐 아니라 추가 비용이나 계약 유지 조건도 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
기존 집주인에게 보낼 통지는 다음처럼 정리할 수 있습니다. 아래 문구는 설명용 예시이므로 실제 계약 내용에 맞게 수정해야 합니다.
"임대차 종료일은 ○년 ○월 ○일이며, 반환받을 보증금은 ○원입니다. 저는 이 보증금으로 새 주택의 잔금을 ○년 ○월 ○일 지급할 예정이고, 계약금 ○원을 이미 지급했습니다. 보증금 반환이 지연되어 잔금을 지급하지 못하면 계약 해제와 계약금 손실이 발생할 수 있습니다. 보증금 지급 일정과 주택 인도 일시·방법을 서면으로 회신해 주시기 바랍니다."
이 문구를 보냈다고 모든 통지 요건이나 주택 인도의 이행제공이 충족되는 것은 아닙니다. 실제 인도 준비와 집주인의 답변 등 구체적인 사정도 함께 남겨야 합니다.
계약 자료를 전달할 때에는 주민등록번호 등 불필요한 개인정보를 가리고, 잔금일·계약금 등 필요한 내용을 확인할 수 있도록 준비하세요.
이미 계약이 해제됐다면 실제 손실을 정리하세요
새집 계약서와 계약금 송금 내역뿐 아니라 잔금 지급 독촉, 해제 통지, 반환·공제 내역도 모아야 합니다.
계약금 일부를 돌려받았거나 별도로 합의한 금액이 있다면 이를 반영해 실제 남은 손실을 계산하세요. 계약금을 지급했다는 사실과 그 금액을 최종적으로 잃었다는 사실은 구분해서 설명해야 합니다.
자료는 다음 순서로 정리하면 상담 시 경위를 전달하기 쉽습니다.
- 기존 임대차 종료 통보와 반환 일정 협의
- 새집 계약 및 계약금 지급
- 기존 집주인에게 손실 위험을 알린 내용
- 집주인의 반환 약속 또는 반환 불가 답변
- 새집 잔금 지급 독촉과 계약 해제
- 계약금 최종 정산 내역
보증금보다 먼저 이사해야 한다면 권리보전을 확인하세요
임대차가 종료됐는데 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
신청 접수나 법원 결정만 확인하고 전출해서는 안 됩니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 등기부에 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 이사·전출 일정을 정해야 합니다.
임차권등기는 보증금을 즉시 지급받게 해주는 절차가 아니라 권리를 보전하는 절차입니다. 이미 이사해 권리를 잃었다면 나중에 등기한다고 종전 순위가 그대로 회복되는 것도 아니므로 별도 검토가 필요합니다.
| 항목 | 직접 적어 둘 내용 |
|---|---|
| 기존 계약 | 종료일, 보증금, 합의한 반환일 |
| 주택 인도 | 예정일, 준비 상황, 실제 인도 여부 |
| 새집 계약 | 계약일, 계약금, 잔금 지급일 |
| 사전 통지 | 기존 집주인에게 알린 날짜와 내용 |
| 집주인 답변 | 반환 약속, 지급 불가 사유, 연락 기록 |
| 최종 손실 | 계약 해제일, 돌려받는 금액, 남은 손실 |
보증금을 받지 못해 새집 계약금까지 잃었다면, 손해배상 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 반환 지연과 손실 발생 사이의 과정을 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다.
계약이 깨지기 전에는 일정 조정과 구체적인 통지에 집중하고, 이미 손실이 발생했다면 보증금 반환청구와 추가 손해를 구분해 자료를 정리하는 것이 대응의 출발점입니다.
판례 및 참고 자료
- 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결 — 국가법령정보센터
- 민법 제393조 — 손해배상의 범위
- 공인중개사법 제30조 — 손해배상책임의 보장
- 임차권등기명령 신청 — 찾기쉬운 생활법령정보
※ 공개 판례와 공식 법률자료를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 통지 예시와 체크리스트는 이해를 돕기 위한 자료이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다. 소개한 판결은 손해배상청구 부분의 파기환송 판결로, 환송 후 최종 배상 결과를 설명하는 글은 아닙니다.
최종 검토일: 2026년 10월 16일