최근 농지를 소유하고 있는 농업인들 사이에서 농지 전수조사에 대한 관심이 커지고 있습니다. 농지법상 실제 농사를 짓지 않는 농지나 임대차 관계, 상속으로 물려받은 농지 등이 조사 대상이 될 수 있다는 이야기가 나오면서 “혹시 내 농지도 처분 대상이 되는 것 아니냐”는 걱정이 생겼기 때문입니다.
그런데 2026년 10월 8일 정부가 농지 전수조사 후속 대책을 발표하면서 분위기가 달라졌습니다. 정부는 투기 목적이 아닌 일반적인 농지법 위반 사례에 대해서는 이번 전수조사 결과를 근거로 처분 절차를 진행하지 않는 방향의 특별조치법을 추진하겠다고 밝혔습니다.
다만 중요한 점이 있습니다. 현재 발표된 내용은 특별조치법 제정을 추진하겠다는 정부 방침입니다. 따라서 실제 적용 범위와 구체적인 절차는 앞으로 국회 논의와 법률 제정 과정에서 달라질 수 있습니다.
1. 농지 전수조사, 왜 진행되고 있을까?
농지는 일반 토지와 달리 농업 생산에 이용하기 위한 토지라는 특성이 있습니다. 그래서 농지법에서는 농지를 취득하고 보유하는 과정에서 일정한 요건을 요구하고 있으며, 실제 농업에 이용되는지도 중요한 기준이 됩니다.
이번 농지 전수조사는 이러한 농지 이용 실태를 파악하고 농촌 현장에서 오랫동안 누적된 문제를 정리하기 위한 목적이 있습니다.
문제는 농촌 현실이 법 규정만으로 설명하기 어려운 경우가 많다는 점입니다.
예를 들어 부모에게 농지를 상속받았지만 고령으로 직접 농사를 짓기 어려운 경우가 있습니다. 농지가 여러 필지로 흩어져 있거나 도로와 연결되지 않아 실제 영농이 어려운 경우도 있습니다.
종중이나 사찰 소유 농지처럼 소유관계가 복잡한 토지도 있습니다. 과거부터 이어져 온 임대차 관계 때문에 현재의 농지법 기준과 현실 사이에 차이가 발생하는 경우도 있습니다.
정부는 이런 현실적인 농촌 사정을 고려해 투기 목적의 농지와 일반적인 농촌의 현실적인 문제를 구분하겠다는 방향을 제시했습니다.
즉, 농지 전수조사가 모든 농지를 일괄적으로 처분하기 위한 절차로 진행되는 것은 아니라는 것이 정부의 설명입니다.
2. 상속농지·고령농·영농 곤란 농지는 어떻게 되나?
정부가 추진하는 특별조치법에서 처분 제외 대상으로 거론되는 대표적인 농지는 여러 유형입니다.
첫째는 상속 농지입니다. 부모나 가족에게 농지를 물려받았지만 상속인이 직접 농사를 짓기 어려운 사례가 대표적입니다.
둘째는 고령농이 보유한 농지와 관행적 임대차 농지입니다. 농촌에서는 오랫동안 지역 주민끼리 농지를 빌려 농사를 짓는 형태가 존재해 왔습니다. 이러한 현실을 고려하겠다는 것입니다.
셋째는 종중·사찰·미등기 상속 등 소유관계가 복잡한 농지입니다.
넷째는 맹지 등 영농이 어려운 농지입니다. 농지라고 하더라도 실제로 농기계가 들어가기 어렵거나 접근성이 떨어져 정상적인 영농이 쉽지 않은 토지가 있을 수 있습니다.
다섯째는 농업용 창고 등 미허가 시설이 있는 농지입니다.
정부는 이 같은 유형을 대표적인 처분 제외 사례로 제시했습니다. 다만 이 5가지 유형만 처분 제외 대상이라는 의미는 아니라고 설명했습니다.
따라서 농지를 가지고 있는 사람이라면 자신의 농지가 위 유형 가운데 하나에 해당하는지만 볼 것이 아니라 농지를 취득한 경위, 현재 이용 형태, 임대차 관계, 소유관계, 실제 영농 가능 여부 등을 종합적으로 확인할 필요가 있습니다.
3. 그렇다면 어떤 농지가 문제가 될 수 있을까?
이번 정부 발표에서 가장 중요한 부분은 모든 농지법 위반을 무조건 면제하겠다는 것이 아니라는 점입니다.
정부는 명백한 투기 목적의 농지 취득이나 이용에 대해서는 현행 농지법에 따른 처분 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다. 충분한 소명 절차도 거칠 예정입니다.
대표적으로 문제가 될 수 있는 사례로는 토지거래허가구역에서 영농계획서를 제출해 농지를 취득한 뒤 실제 농사를 짓지 않고 방치하거나 임대한 경우가 거론됐습니다.
또 경매 등을 통해 농지 지분을 취득하면서 가격 상승을 기대해 허위 영농계획서를 제출하고 농지를 방치하거나 임대한 경우도 투기 사례로 제시됐습니다.
농업법인을 이용해 농지를 취득한 뒤 직접 농사를 짓지 않고 농지를 쪼개 판매하거나 임대해 부동산 수익을 얻는 형태 역시 문제가 될 수 있습니다.
따라서 이번 발표를 “농지법을 위반해도 모두 괜찮다”는 의미로 이해해서는 안 됩니다.
핵심은 농촌의 현실적인 사정 때문에 발생한 문제와 명백한 투기 목적의 농지 이용을 구분하겠다는 것입니다.
4. 특별조치법은 언제 만들어질까?
정부와 여당은 이번 달 특별조치법을 발의하고 올해 12월까지 국회 절차를 마무리하는 것을 목표로 하고 있습니다.
정부는 특별조치법을 통해 일정한 특례기간 동안 투기와 관련되지 않은 일반적인 농지 문제에 대해 처분 조치를 하지 않는 방안을 추진하고 있습니다.
현재 농림축산식품부가 검토하는 특례기간은 2~3년입니다. 또한 관행적인 임대차나 요건을 갖춘 미허가 시설 등에 대해서는 신청을 전제로 사후 허가를 허용하는 방안도 제시됐습니다.
하지만 여기에서 주의할 점이 있습니다.
아직 특별조치법이 국회를 통과해 시행된 것이 아닙니다. 따라서 현재 시점에서 농지 소유자가 “처분 대상에서 완전히 제외됐다”고 단정해서는 안 됩니다.
실제 법안이 발의되고 국회 심의를 거친 뒤 최종 법률이 확정되어야 구체적인 적용 범위와 신청 방법, 기간 등이 확정됩니다.
5. 농지를 가지고 있다면 지금 무엇을 확인해야 할까?
농지를 소유하고 있다면 우선 자신의 농지 상황을 정리해 두는 것이 좋습니다.
농지 소유자 확인 체크리스트
- 농지를 언제 어떤 방법으로 취득했는가?
- 상속으로 취득한 농지인가?
- 현재 직접 농사를 짓고 있는가?
- 다른 사람에게 임대하고 있다면 임대차 관계는 어떻게 되어 있는가?
- 농업경영체 등록 내용과 실제 농지 이용 상태가 일치하는가?
- 농지에 창고나 시설물이 있다면 적법한 시설인가?
- 실제 농기계가 들어갈 수 있는 등 영농이 가능한 토지인가?
- 농지의 등기부와 토지대장 내용이 일치하는가?
- 농지대장과 실제 이용 현황에 차이가 있는가?
이런 내용을 미리 확인해 두면 향후 정부의 특별조치법이 시행되거나 농지 관련 행정절차가 진행될 때 자신의 상황을 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.
정부는 등기부, 토지대장, 농지대장, 농업경영체, 농지전용 허가 등의 정보를 연계한 통합 농지 플랫폼도 구축할 계획이라고 밝혔습니다. 또한 농지조사 상담센터 운영도 예정돼 있습니다.
6. 농지은행 역할도 확대된다
이번 대책에서 눈여겨볼 부분은 농지은행의 역할 확대입니다.
정부는 농지은행의 예산과 역할을 확대하고, 현재 진흥지역 농지를 중심으로 이뤄지는 매입 대상을 농업 활용이 가능한 비진흥지역 농지까지 확대하는 방안을 검토하고 있습니다.
고령농이 은퇴하면서 농지를 처분하거나 임대하려고 해도 마땅한 방법을 찾지 못하는 경우가 있습니다. 반대로 청년농이나 전업농은 농지를 확보하기 어려운 경우가 있습니다.
정부는 농지은행을 통해 이러한 수요를 연결하는 기능을 강화하겠다는 구상입니다.
앞으로 농지제도 개편이 진행된다면 단순히 농지법 위반 여부만 관리하는 방식에서 벗어나 고령농의 은퇴 농지를 청년농과 전업농에게 연결하고, 실제 농업에 필요한 농지가 효율적으로 이용되도록 하는 방향으로 제도가 바뀔 가능성이 있습니다.
마무리: 농지 소유자라면 ‘처분 제외’라는 말보다 세부 내용을 확인해야 한다
이번 정부 발표는 농지를 보유한 농업인에게 상당히 중요한 변화입니다.
특히 상속 농지, 고령농, 관행적인 임대차, 복잡한 소유관계, 영농이 어려운 농지 등 농촌 현장에서 흔히 발생하는 문제에 대해서는 투기 목적의 농지와 구분해 처분 부담을 줄이겠다는 방향이 제시됐습니다.
하지만 아직 특별조치법이 확정된 것은 아닙니다.
따라서 농지 소유자는 “이제 농지법을 지키지 않아도 된다”고 생각하기보다는 내 농지가 어떤 사유로 조사 대상이 될 수 있는지, 실제 농지 이용 상태는 어떤지, 임대차나 시설물 관계에 문제가 없는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
특히 투기 목적의 허위 영농계획이나 농지 방치 등은 이번 특례의 취지와 다를 수 있으므로 주의해야 합니다.
결국 이번 농지 전수조사의 핵심은 농지를 실제 농업에 이용하는 사람에게 불필요한 처분 부담을 줄이고, 투기 목적의 농지 이용은 별도로 관리하겠다는 것으로 정리할 수 있습니다.
앞으로 특별조치법의 구체적인 내용이 확정되면 상속농지, 임대농지, 미허가 창고, 휴경농지 등 각각의 사례별로 실제 적용 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.