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서울 부동산 시장에서 토지거래허가구역 규제가 다시 주목받고 있습니다. 서울시가 2026년 10월 7일 제16차 도시계획위원회에서 서울 전역의 지목상 ‘도로’인 토지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했기 때문입니다.
이번 지정은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년간 적용됩니다. 개발 기대감을 이용한 도로 지분 쪼개기 등 투기성 거래를 사전에 차단하기 위한 조치입니다.
다만 중요한 점이 있습니다. 서울의 모든 도로 거래가 무조건 토지거래허가 대상이 되는 것은 아닙니다. 용도지역별로 정해진 허가 대상 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가가 필요합니다.
1. 서울 전역 도로 토허구역 지정, 대상 면적을 반드시 확인해야 한다
이번 조치에서 가장 중요한 부분은 바로 허가 대상 면적입니다.
2026년 10월 17일부터 서울 전역의 지목상 ‘도로’가 토지거래허가구역으로 지정되지만, 실제 허가 대상은 용도지역에 따라 달라집니다.
- 주거지역 6㎡ 초과
- 상업지역 15㎡ 초과
- 공업지역 15㎡ 초과
- 녹지지역 20㎡ 초과
즉 주거지역에 있는 도로를 6㎡ 초과해 거래한다면 토지거래허가 대상이 될 수 있습니다. 상업·공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡를 초과하는 경우가 기준입니다.
예를 들어 서울의 한 재개발 지역에서 도로 지분 10㎡를 매수한다고 가정해보겠습니다.
해당 도로가 주거지역에 있다면 6㎡를 초과하기 때문에 토지거래허가 대상이 됩니다.
반면 같은 10㎡의 도로 지분이라도 상업지역이라면 15㎡ 이하이므로 이번에 발표된 기준상 면적 기준을 초과하지 않습니다.
따라서 단순히 “서울 도로가 토허구역으로 지정됐다”는 사실만 보고 판단하면 안 됩니다.
① 지목이 도로인지
② 용도지역이 무엇인지
③ 거래하려는 지분 면적이 몇 ㎡인지
④ 허가 대상 면적을 초과하는지
이 네 가지를 함께 확인해야 합니다.
또한 토허구역으로 지정됐다고 해서 도로 매매 자체가 금지되는 것도 아닙니다. 실질적인 이용 필요성이 인정되고 관계 법령에 따른 허가기준을 충족하면 거래가 가능합니다.
2. 실제 투자 사례로 보면 ‘6㎡’ 기준이 중요한 이유
가상의 사례를 들어보겠습니다.
A씨는 서울의 재개발 기대지역에서 도로 지분 8㎡를 8천만원에 매수하려고 합니다.
중개업소에서는 “앞으로 신통기획이나 재개발이 진행되면 도로 지분의 가치가 올라갈 수 있다”고 설명합니다.
그런데 이 도로가 주거지역이라면 이야기가 달라집니다.
8㎡는 주거지역의 허가 기준인 6㎡를 초과합니다. 따라서 토지거래허가가 필요한 거래인지 관할 구청에 확인해야 합니다.
A씨가 “도로 지분이니까 작은 토지이고 허가가 필요 없겠지”라고 생각해서 계약부터 진행하는 것은 위험할 수 있습니다.
반대로 B씨가 상업지역에서 도로 지분 10㎡를 매수한다고 가정하면, 이번에 발표된 상업지역 기준인 15㎡를 초과하지 않습니다.
이처럼 같은 서울 도로이고 같은 10㎡라도 용도지역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
더욱 주의할 것은 지분거래입니다.
전체 도로 면적이 100㎡라고 하더라도 본인이 취득하는 지분이 5㎡라고 단순히 생각해서는 안 됩니다. 실제 허가 여부는 해당 거래의 구체적인 내용과 법령상 기준을 확인해야 하므로, 계약 전에 관할 구청에 문의하는 것이 안전합니다.
3. 신통기획 지역 투자자는 도로 지분만 보고 판단하면 안 된다
이번 발표에서는 기존 신속통합기획, 즉 신통기획 관련 토지거래허가구역의 경계도 일부 조정됐습니다.
대상 지역은 서대문구 북가좌동 3-191 일대, 은평구 불광동 445 일대, 성동구 용답동 15 일대 등 3곳입니다.
다만 이번 조정은 신통기획 전체를 새롭게 토허구역으로 지정했다는 의미는 아닙니다. 기존 구역의 사업구역 변경 사항을 반영해 경계를 조정한 것이며, 허가 대상 면적과 지정기간은 기존대로 유지됩니다.
따라서 신통기획 지역에 투자하려는 사람은 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 첫째, 해당 필지가 토허구역 안에 있는지 확인해야 합니다.
- 둘째, 지목이 도로인지 확인해야 합니다.
- 셋째, 용도지역을 확인해야 합니다.
- 넷째, 거래하려는 면적 또는 지분이 허가 대상 기준을 초과하는지 확인해야 합니다.
- 다섯째, 토허구역 허가와 별개로 정비사업에서 어떤 권리를 인정받을 수 있는지도 확인해야 합니다.
특히 “도로 지분을 사면 향후 아파트 입주권을 받을 수 있다”는 식의 설명은 주의해야 합니다.
정비사업에서는 권리산정 기준일, 소유권 취득 시점, 정비구역 지정 여부, 조합원 자격 등 여러 요소가 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
투자자가 계약 전에 확인할 체크리스트
□ 토지대장에서 지목이 ‘도로’인지 확인
□ 해당 필지가 토허구역에 포함되는지 확인
□ 주거·상업·공업·녹지지역 중 어디인지 확인
□ 주거지역은 6㎡ 초과 여부 확인
□ 상업·공업지역은 15㎡ 초과 여부 확인
□ 녹지지역은 20㎡ 초과 여부 확인
□ 지분거래라면 실제 거래 형태를 관할 구청에 확인
□ 토지거래허가 필요 여부를 계약 전에 확인
□ 신통기획·재개발의 현재 사업단계 확인
□ 권리산정 기준일 확인
□ 조합원 자격 및 분양권 관련 사항 확인
□ “개발되면 무조건 입주권”이라는 설명을 그대로 믿지 않기
결론
이번 서울 전역 도로 토허구역 지정에서 가장 중요한 것은 ‘서울의 모든 도로가 무조건 거래허가 대상’이라는 의미가 아니라는 점입니다.
허가 대상 면적은 용도지역에 따라 다릅니다.
주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과라는 기준을 기억해둘 필요가 있습니다.
특히 재개발이나 신통기획에 대한 기대감 때문에 도로 지분을 매수하려는 경우라면 “몇 평인가?”보다 “몇 ㎡이고, 어떤 용도지역이며, 토허구역 허가가 필요한가?”를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
부동산 투자에서 작은 면적이라고 해서 항상 규제에서 자유로운 것은 아닙니다.
이번 조치처럼 주거지역 6㎡라는 상당히 작은 기준이 적용되는 만큼, 서울에서 도로 지분을 거래하려는 투자자라면 계약서 작성 전에 토지이용계획확인서와 토지대장을 확인하고 관할 구청에 허가 여부를 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
※ 위 투자 사례의 금액과 인물은 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 실제 허가 여부는 해당 필지의 용도지역, 거래 형태, 면적 및 관계 법령과 관할 행정청의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.