상가를 중개하다 보면 같은 건물에 태권도장이 있다는 이유로 노래연습장이나 DVD방을 입점시킬 수 없다고 생각하는 경우가 있다. 어린이들이 많이 이용하는 시설이기 때문에 충분히 나올 수 있는 질문이다.
결론부터 말하면 태권도장이 있다는 사실만으로 입점이 일률적으로 금지되는 것은 아니다. 다만 건물 안에 다른 학원이 있는지, 학교 주변 보호구역에 해당하는지, 해당 점포에서 영업 등록이 가능한지까지 확인해야 한다.
1. 태권도장과 학원은 적용 법령이 다르다
일반적인 태권도장은 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 체육도장업이다. 학교교과교습학원과는 적용 법령이 다르므로, 태권도장을 무조건 학원과 동일하게 판단해서는 안 된다.
건축법상 체육도장은 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 그 이상이면 원칙적으로 운동시설에 해당한다. 중개사는 건축물대장과 현장 이용 상태가 일치하는지도 확인해야 한다.
2. 같은 건물의 다른 학원과 학교 주변을 확인한다
태권도장만 살펴서는 부족하다. 건물에 학교교과교습학원이나 교습소가 함께 있다면 노래연습장 등의 입점에 별도의 제한과 협의 절차가 적용될 수 있다.
「학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률」 제5조는 학교교과교습학원과 유해업소의 동일 건물 내 운영을 제한한다. 유해업소를 새로 설치할 때는 인허가 행정기관이 관할 교육감과 협의하도록 규정한다.
다만 연면적 1,650㎡ 이상 건물은 위치와 거리에 따라 적용 범위가 달라진다. 같은 층에서 수평거리 20m 이내인지, 바로 위아래 층에서 수평거리 6m 이내인지 등을 확인해야 한다.
학교 주변 교육환경보호구역도 별도로 확인한다. 상대보호구역에 있는 노래연습장 등은 교육환경보호위원회 심의를 통해 예외가 인정될 수 있지만, 신청했다고 반드시 허용되는 것은 아니다. 관할 교육지원청에 해당 주소와 업종을 제시해 확인하는 것이 안전하다.
3. 계약 전 용도와 영업 등록을 확인한다
노래연습장은 건축법상 제2종 근린생활시설에 해당한다. DVD방은 실제 영업 형태에 따라 비디오물감상실업 등에 해당할 수 있으며, 해당 용도의 면적에 따라 건축물 분류도 달라진다. 건축물대장에 ‘근린생활시설’이라고 적혀 있다는 사실만으로 영업 가능 여부를 단정해서는 안 된다.
중개사는 계약 전에 다음 사항을 확인하고 임차인에게 설명해야 한다.
- 건축부서: 해당 호실의 용도, 위반건축물 여부, 용도변경 가능성
- 영업 등록 부서: 노래연습장 또는 실제 운영할 DVD방 업종의 등록 요건
- 교육지원청: 학교 주변 보호구역 및 같은 건물 학원 관련 제한
- 소방서: 영업 형태에 따른 소방시설과 안전시설 요건
- 현장: 출입구, 방음공사 가능 여부와 다른 임차인의 이용 현황
구두 답변만으로 판단하기보다 주소·층·호실·예정 업종을 명시해 문의하고 답변을 기록해 두는 것이 좋다.
결론: 특약에도 영업 불가 상황을 대비한다
계약 전 확인이 끝나지 않았다면 등록이 불가능한 경우를 대비한 특약이 필요하다.
특약 예시
[ 임대차 목적은 노래연습장 영업이다. 임차인이 계약일로부터 ○일까지 영업 등록 가능 여부를 확인한 결과, 계약 당시 존재하던 건축물 또는 법령상 사유로 등록이 불가능한 경우 계약을 해제하고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다. 단, 임차인의 자격 미달 또는 임차인이 계획한 시설의 기준 미충족으로 등록이 불가능한 경우는 제외한다. ]
특약을 작성할 때는 확인 기한, 해제 통보 방법, 비용 부담도 함께 정해야 한다. 안전한 상가 중개는 “입점할 수 있다”는 설명보다, 영업이 가능한 근거를 확인하고 불가능할 때의 처리까지 약정하는 데서 시작한다.
참고자료
찾기 쉬운 생활법령정보: 체육시설의 건축물 용도 확인(체육도장 등의 건축물 용도와 면적 기준을 확인할 수 있다.)