몇 년 전, 약 10평 규모의 상가 계약 과정에서 있었던 일이다. 조건은 권리금 5,000만 원, 보증금 3,000만 원, 월세 250만 원이었다. 기존 세입자는 5년째 영업을 이어오다가 개인 사정으로 가게를 정리하게 됐다.
새 임차인은 상가가 마음에 들어 계약했고, 잔금과 권리금까지 모두 지급했다. 그런데 영업 준비를 위한 인테리어 공사 도중 구청으로부터 위반건축물에 해당하니 철거하라는 통보를 받았다.
건축물대장에는 위반 표시가 없었다. 확인해 보니 이전 세입자가 출입문을 약간 돌출된 이중 유리문 구조로 변경한 것이 문제였다. 나 역시 당시에는 별문제가 없을 것이라고 생각했다.
이미 보증금과 권리금으로 8,000만 원을 지급한 상황이었다. 새 임차인이 직접 문을 고쳐야 할까. 이때는 구청의 시정명령과 당사자 사이의 비용 부담을 나누어 살펴야 한다.
1. 건축물 대장과 현장
건축물대장에 위반 표시가 없다는 사실만으로 현장의 모든 시설이 적법하다고 단정할 수는 없다. 기존 세입자가 5년간 영업했다는 사실도 시설의 적법성을 보장하지 않는다.
다만 이중문 자체가 모두 위법한 것은 아니다. 돌출부가 무단증축인지, 통로나 대지 경계와 관련된 문제인지 구청의 정확한 위반 근거를 확인해야 한다. 사전통지인지 정식 시정명령인지, 명령 대상자와 시정 범위·기한도 함께 확인한다.
2. 누가 시정하나
건축법 제79조는 건물 소유자뿐 아니라 관리자나 점유자 등도 시정명령 대상으로 규정한다. 따라서 새 임차인이 직접 설치하지 않았더라도 점유자로서 명령 대상이 될 가능성은 있다.
그러나 시정명령 대상이 될 수 있다는 점과 최종 철거비를 부담한다는 점은 별개이다. 비용 문제는 임대차계약과 시설 인수 약정을 따로 살펴야 한다.
대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 별도 약정이 없다면 임차인이 임차 당시 상태로 반환하면 되고, 이전 사람이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 보았다. 다만 이는 임대차 종료 시 원상회복 범위에 관한 판단으로, 구청의 시정명령을 거부할 근거가 되는 것은 아니다.
3. 철거비 부담
민법 제623조는 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과한다. 기존 시설의 위반 때문에 약정한 용도로 사용하기 어렵다면 임대인에게 시정과 비용 부담을 요구할 근거를 검토할 수 있다. 계약 당시 시설 상태와 수선·원상회복 특약도 판단 자료가 된다.
철거비, 재시공비, 개업 지연 손해가 모두 자동으로 배상되는 것은 아니다. 계약상 의무 위반과 책임 사유, 손해와의 인과관계 및 손해액 등을 따져야 한다. 특별한 사정에 따른 손해라면 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지도 중요하다.
견적서와 영수증, 공사 일정표, 예정 개업일을 알린 문자 등을 확보하면 추가 비용과 지연 경위를 설명하는 데 도움이 된다.
4. 권리금 조정
전 세입자에게 지급한 권리금 5,000만 원은 임대차보증금과 구분해 살펴야 한다. 이중문이 양도 대상 시설에 포함됐는지, 정상 사용을 약속했는지, 위반 사실을 설명했는지가 중요하다.
계약 내용과 고지 경위에 따라 전 세입자에게 철거비 부담이나 권리금 일부 반환을 요구하고 협의할 수 있다. 법적 반환·배상 책임의 성립 여부는 별도로 판단해야 하며, 시설 일부의 위반만으로 권리금 전액이 당연히 반환되는 것은 아니다.
5. 중개사 책임
공인중개사법 제25조는 중개대상물의 상태와 이용제한 등을 성실·정확하게 확인·설명할 의무를 정한다. 제30조에 따라 중개 과정의 고의·과실로 재산상 손해를 발생시켰다면 배상책임이 문제될 수 있다.
대장에 표시가 없더라도 위반 사실을 알았거나 합리적인 확인으로 의심할 수 있었는데, 확인·설명 없이 문제가 없다고 단정했다면 과실 여부를 따져야 한다.
다만 작은 돌출부를 발견하지 못했다는 사실만으로 책임이 확정되는 것은 아니다. 당시 현장 상태, 확인한 자료와 설명 내용, 손해와의 인과관계를 함께 살펴야 한다.
6. 현실적인 대안
먼저 철거 전 사진과 계약 당시 매물 사진, 계약서, 시설양도 목록, 구청 문서를 보관한다. 이후 임대인과 전 세입자에게 문제를 서면으로 알리고, 공사 범위와 비용 부담자·지급일을 정한다. 급하게 임차인이 먼저 공사를 하더라도 비용 정산 기준은 남겨 두는 것이 좋다.
건축사와 관할 구청을 통해 사후 허가나 신고로 적법하게 정리할 수 있는지도 확인할 수 있다. 다만 현행 기준에 적합해야 하며, 이행강제금을 낸다고 자동으로 합법화되지는 않는다. 시정하지 않으면 이행강제금이 반복 부과될 수 있다.
영업신고나 허가에 미치는 영향은 해당 업종 담당 부서에 따로 확인하고, 비용 협의 중에도 구청의 시정기한은 별도로 관리해야 한다.
결 론
이 사건에서 되짚을 부분은 작은 돌출부와 기존 영업 이력만으로 문제가 없다고 판단했던 점이다. 상가 계약 전에는 건축물대장과 현장 시설을 대조하고, 기존 시설의 적법성과 철거 책임을 구체적으로 확인할 필요가 있다.
이미 철거 통보를 받았다면 위반 근거 확인 → 증거 확보 → 책임과 비용 협의 순으로 대응해야 한다. 중요한 것은 새 임차인이 무조건 책임진다거나 전혀 책임이 없다고 단정하지 않고, 행정상 시정과 계약상 비용 부담을 구분하는 것이다.
관련 법령·판례 링크
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 건축법 제79조 | 시정명령의 대상과 조치 |
| 건축법 제80조 | 이행강제금 부과 |
| 민법 제623조 | 임대인의 의무 |
| 민법 제390조 | 채무불이행과 손해배상 |
| 민법 제393조 | 손해배상의 범위 |
| 대법원 90다카12035 판결 | 이전 임차인 시설의 원상회복 범위 |
| 국토교통부 추인 절차 안내 | 사후 허가·신고 가능성 검토 |